Kterak léčit drahé bydlení až ke kolapsu

V posledních týdnech a měsících se všude mluví o krizi nájemního bydlení. Ceny bytů rychle rostou, s nimi i nájemné. Ceny se dostaly do nesmyslných výšin, přesto poptávka po nájemním bydlení roste. Čím to?

Není to tak dávno, co si kdekdo bral hypotéku, aby bydlel ve svém. Málokdo chtěl platit nájem a přitom pořád nic nemít. Většina lidí si tedy byt koupila, a místo toho, aby platila nájem, podobnou částku platila bance jako splátku hypotéky. Vidina byla taková, že za dvacet let budou bydlet ve svém bez dluhů a už jen v klidu šetřit na důchod. Zároveň s tím budou lidé ve stáří potřebovat míň peněz, protože žádný nájem už platit nebudou. V tom byla ohromná výhoda vlastnického bydlení před nájemním.

Výsledkem bylo, že do nájemního bydlení šli jen lidé, kteří věděli, že byt vlastnit nechtějí, protože v něm budou bydlet jen krátce. Anebo velmi mladí lidé, kteří teprve zkoušeli život bez rodičů. Nebo zkrátka sociálně slabí, jimž by nikdo úvěr nedal (a to se po jistou dobu banky snažily vnutit úvěr skoro každému). Jenomže – už to tak docela neplatí.

Co se stalo? Proč najednou kdekdo v mém okolí tvrdí, že si údajně podá inzerát a během pár minut prý „má desítky lidí“, kteří u něj chtějí bydlet?

Staly se zprvu dvě věci: Zaprvé Česká národní banka (ČNB) v minulých letech poslala své úrokové sazby na historické minimum, takže hypotéky byly extra levné. Zadruhé dlouho intervenovala proti koruně, což korunu oslabilo a české nemovitosti velmi zlevnilo pro zahraniční spekulanty. Ti nelenili a vyšponovali ceny do nebeských výšin. A protože nájemné je jen určité procento ceny nemovitosti, s růstem cen rostly i nájmy.

Jenomže v ten okamžik se toho centrální banka lekla. Nejedna světová recese začala tím, že vznikla a pak praskla cenová bublina na trhu nemovitostí. Proto se ČNB rozhodla, že růst cen nemovitostí přibrzdí. Donutila banky omezit půjčky lidem s nižšími příjmy. Smyslem bylo snížit riziko, že lidé nebudou úvěry splácet.

Výsledkem je, že zatímco dříve si kdekdo bral hypotéku, teď na ni mnohem víc lidí nedosáhne. To dokládají i čísla. Zatímco za první kvartál 2017 půjčily banky na hypotékách 28 tisícům lidí 58 mld. Kč, v prvním kvartále 2019 už půjčily jen 16 tisícům lidí pouhých 37 mld. Kč. ČNB tak svou regulací hypotéční trh prudce zchladila. A tím nahnala lidi do předraženého nájemního bydlení (které bylo předražené kvůli předraženým cenám bytů, které zase byly předražené hlavně kvůli České národní bance).

Neboli opět v pozadí můžeme vidět ČNB: Na počátku byla přehnaně aktivní, přehnaně snížila úrokové sazby, přehnaně intervenovala v objemu dvou bilionů korun. Tím přehnaně zdražila byty, tím přehnaně zdražila nájmy. Kdyby se na svou agilitu od počátku vykašlala, následně by nejspíš nemusela vymýšlet regulaci znemožňující přístup chudších či mladých rodin k hypotékám. A kdyby nevymýšlela takovou regulaci, neprali by se dnes tolik lidé o drahé nájemní bydlení…

Ale co teď s tím?

Levice i pravice mají svůj „lék“. A jak už to bývá, mají společného asi jako oheň a voda.

Levice tradičně doporučuje víc zdanit bohaté. (Doporučuje někdy levice na jakýkoliv problém cokoliv jiného?) Bývalý ekonom odborových svazů, sociálně demokratický ministr, následně předseda vlády a dnes guvernér České národní banky Jiří Rusnok v dubnu prohlásil, že by vše řešilo progresivní zdanění nemovitostí. Novinky ho citují: „Je obrovská poptávka, malá nabídka a k tomu nulová regulace trhu. Máme sice daň za nabytí nemovitosti, ale nemáme pořádnou daň z nemovitosti, která by postihla spekulativně nakupované byty.“ Asi takhle: Už jste někdy viděli jakoukoliv věc, na kterou uvalíte daň, a ona v důsledku toho zlevní?? Já tedy ne. (Tím se ostatně nejspíš mnohé z předešlých kroků centrální banky jaksi vysvětlují.)

Pravicoví senátoři přesně naopak navrhují zrušit daň z převodu nemovitosti. Sazba daně z nabytí činí 4 %. Má to logiku. O tato 4 % musí dnes lidé platit víc, než je nutné, což u bytu za několik milionů dělá dost peněz. Zrušíte daň – nemusíte ji platit – spíš si můžete koupi bytu dovolit. Jenomže už vidím stát, jak se do zrušení žene. Loni totiž na této dani dostal do pokladny 13,6 mld. Kč, které by mu chyběly. Přeci jen za první čtyři měsíce letošního roku hospodaří s největším deficitem od roku 2012. (Příliš rozdával jízdné zdarma a jiné předvolební koblihy.)

Pro mě je daň z převodu nemovitostí nemorální. Daní již zdaněné peníze. V některých případech může jít i o třetí zdanění stejných peněz (třeba pokud majitel firmy financuje koupi bytu ziskem ze svého podnikání). To je bohužel nešvar vícero daní. A já jsem přesvědčená, stejně jako za jeden zločin má být jen jeden trest, peníze mají také být zdaněné jen jednou. A nemálo na tom; navíc naše daně jsou příliš vysoké. Podle studie OECD máme z 36 členských zemí sedmé nejvyšší zdanění. Málo lidí to ví, ale v loni činilo daňové zatížení mezd v České republice 43,7 %. To je příliš. (A to mluvíme JEN o mzdách.)  Stát nás nestydatě dojí, aby mohl rozdávat dotace, které se pak rozkradou a promastí kapsy oligarchů.

Kapitolou samotnou pro sebe je „recept“ ČNB. ČNB má v otázce drahého bydlení nejvíc másla na hlavě. A od jejího šéfa se dozvíme, že ti, kteří na jednání ČNB doplácejí, tedy ti, kteří se zodpovědně snaží zajistit na důchod nákupem bytu, když penzijní reforma nefunguje, mají být coby „řešení“ sankcionováni progresívní daní. Myšlenka progresivního zdanění u nemovitostí je neskutečně hanebná. A shodou okolností s ní přichází šéf ČNB, který se v minulosti vždy točil kolem důchodové reformy, která u nás nikdy pořádně neproběhla a asi už ani neproběhne.

Pokud zdanění převodu nemovitostí je nemorální, pak před progresivní daní jenom bledne: V jejím případě byste za každý byt, v němž nebydlíte, platili víc. A to, i kdybyste ho třeba zdědili. Tudíž byste buď byli donuceni byt prodat, anebo by se vám ho podařilo pronajmout za ještě vyšší nájemné, které by vám progresívní daň kompenzovalo. Neboli byty i nájemné by zdražily ještě víc. Dle modelu vedlejší účinek léku = smrt.

Do čtvrtice je tu bizár pražské radní Hany Marvanové (STAN). Ta chce podpořit bytové družstevnictví. Byty by tak byly údajně o 30 % levnější. Metr by prý stál jen 60 tisíc Kč. (Tak nevím, jestli to někomu připadá levné, když by na metr průměrný zaměstnanec pracoval déle jak dva měsíce, a to ještě za teoretického předpokladu, že by uspořil celou výplatu.) Hlavně mi ale nějak uniká, kde se tahle čísla vzala. A taky mi uniká, jak družstevnictví zpřístupní hypotéky a jak odstraní zdlouhavé stavební řízení, aby se mohlo stavět víc.

Pátý nápad, totiž fakt, že Praha chce podpořit i tzv. baugruppe, kdy místo developera by na stavbě pracoval budoucí nájemník, raději nekomentuju, neb je to kvalitní retro do bývalé NDR. I to OPBH by se možná ještě hodilo.

Přitom všechny tyhle bizarní socialistické hokus-pokusy jsou úplně zbytečné; řešení je neskutečně snadné: Stačí dvě věci. Zaprvé nízké daně. Zadruhé přestat uměle zdražovat výstavbu. To znamená odstranit stavební uzávěry, nenechat mluvit do stavebního řízení každý pofiderní spolek a stavby povolovat, povolovat a povolovat, jako když Baťa sekal cvičky. Jo, a abychom nezapomněli: Ještě zatřetí by měla ČNB definitivně zklidnit svou hyperaktivitu.